De nieuwe ontwikkelaar

Organische stedenbouw

Het traditionele ontwikkelingsmodel met grootschalige grondverwervingen vooraf en blauwdrukplannen kan en past niet meer in deze tijd. In plaats daarvan gaat het vaker om kleinschalige en meer gefaseerde ontwikkelingen, vaak met een minder duidelijk eindbeeld.

‘Open source gebiedsontwikkeling’, ‘Slow Development’, ‘de spontane stad’ en ‘organische stedenbouw’. Aan modieuze terminologie geen gebrek om de nieuwe zienswijze in de stedenbouw te duiden. Wordt de stad straks vormgegeven door bewoners of gaat het hier vooral om een geneesmiddel voor frustrerende planprocedures en de stagnerende bouwproductie?

De kredietcrisis zorgde voor een ernstige vraaguitval. Inmiddels wordt duidelijk dat dit geen conjuncturele dip meer is. De vanzelfsprekende stijging van de woningprijzen is verleden tijd, hypotheekverstrekking blijft aan strengere eisen gebonden. Projectontwikkelaars en corporaties moeten veel meer eigen vermogen inbrengen om projecten te kunnen starten. Als gevolg hiervan is de nieuwbouwproductie gestokt.
De eindgebruiker, in het vocabulaire van de institutionele bouwers ‘woonconsument’ geheten, is door die focus op productie - en de mechanisering van het bouwproces - uit beeld verdwenen! Hij was een marktsegment geworden, levend in een woningtype en een woonmilieu. Die onpersoonlijke aanbodmarkt is vastgelopen. De enige kans om de productie weer op gang te brengen is de bewoner echt centraal te stellen, met andere woorden als startpunt te nemen.

De traditionele ontwikkelaar was de partij die met risicodragend vermogen investeerde en vormgaf aan nieuwe concepten. Hij kon inspelen op de vraag van de markt en partijen bijeen brengen om concepten te verwezenlijken. Dit vakmanschap van de ontwikkelaar is omgebogen naar een bredere inzet en belangrijke bijdrage als één van de partners in het proces.

De rolopvatting van de ontwikkelaar is veranderd in een meer op coöperatief handelen gebaseerde praktijk van gebiedsontwikkeling, zoals vraag gestuurd ontwikkelen. De ontwikkelaar nieuwe stijl.

 

Organisch ontwikkelen is een nieuwe vorm van ontwikkelen. Concepten en projecten moeten organisch vorm krijgen. Vooral ook door de eindgebruikers zelf daarin te betrekken. De logische plek van de ontwikkelaar is veranderd en dat de ontwikkelaar hierop moet inspelen is evident.

Organische Stedenbouw staat voor een ontwikkeling die zijn eigen weg zoekt en niet tot in detail van bovenaf wordt gestuurd. Een ontwikkeling die drijft op ideeën en initiatieven van bewoners en ondernemers van de stad of in een gebied. Daarbij past een overheid die faciliteert in plaats van actief mee-ontwikkelt. Die ruimte biedt aan ideeën en initiatieven in plaats van plannen oplegt. Voor de planvorming betekent dit: definieer eerst het woon- en werkmilieu, dan pas de stedenbouw. Door onder andere de kleinere, ‘behapbare’ korrel te hanteren zijn zeer diverse kavels en gebieden op die ‘spontane’ manier goed te ontwikkelen.